■□ 王道通信 □■ Vol.36
目次
1...専業大家の独り言 〜 設計・施工会議
2...会員インタビュー（3）
3...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇設計・施工会議
アパート専業大家・白岩貢
- 昨日、王道チームの設計・施工会議を行ないました。
これは、オンリーワン勉強会の会員さんのアパート建築をお願いしている設計士や工務店のみなさん１０名ほどに定期的に集まってもらい、大工職人菅さんと私が加わり、設計の基本的な考え方や施工上の問題点など、建築に関していろいろ定期的に話し合う会議です。
今回は、新しく王道チーフ設計士をお願いした小櫻さんが、「王道プロジェクトの設計基本方針について」という我々のアパートづくりに対
する建築的な考え方の原則をまとめてきてくれて、それについて討論しました。
アパートの設計や施工には、実はいろいろな課題があり、現場ではそれを関係者の創意工夫で解決していっています。
ただ、ともするとバラバラになることもあり、王道がお手伝いするアパートづくりの基本を確認しようと思ったわけです。
小櫻さんの案ではたとえば、
●デザイン偏重を避ける
●無駄なコストは徹底して削減する
●入居者の快適性を重視する（入居者の立場になって）
●メンテナンスに手間のかからない配慮をする（大家さんの立場になって）
●耐久性を追及したアパートづくりを行なう （木造２階建てでも構造計算を行なう）といった項目が基本コンセプトとして出されました。
プランニングに関しても、
●とにかく住みやすいプランニングを心がける（玄関から室内が丸見えにならないようにする等、細かい点にも気配りを）
●都心型と郊外型では方位に対するこだわりが違うので注意
●客付け担当の意見を積極的に取り入れること
といった案をベースに議論しました。
これからのアパート投資は、地域や市場環境、ターゲット層、立地条件、敷地面積などに応じてカスタムメイド、あるいはオーダーメイドしていかないと、なかなか難しいと思います。
そんなに大袈裟ではないけど、きめ細かいマーケティングやプランニングが、非常に大事なのです。
王道チームでは、そうしたニーズに応えられるよう、常に切磋琢磨していきます。
2...会員インタビュー（3）
- 今回の会員インタビューは、リタイア後、お子さんにアパートの形で資産を残したいとお考えのＭさん（６０代）です。
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Q：不動産投資を始められたきっかけ、経緯について、お聞かせください。- 私はいま６７歳です。
６０歳で退職（その後も嘱託として仕事は多少継続）した頃から大家業はずっと考えていました。
また、子供が２人おり不動産の形で資産を残してやれればいいなと思っていたのです。
しかし、なかなか１人ではどこから手をつけていいか分からず、そのままにしていました。
そんな折、白岩さんの『アパート投資の王道』（ダイヤモンド社）という本に出会い、一読して「これだ」と思い、すぐ勉強会に入ったのです。
そこから私の大家修行がスタートしました。
- 私はいま６７歳です。
- Q：今はどういう状況ですか。
- さっそく土地をひとつ購入し、建物のプランニングが終わって、これから建築確認という段階に来ております。竣工は来年３月の予定です。
- Q：勉強会については、どんな印象をお持ちですか
- 毎月、いろいろな講師の話が聞けるのは非常に有益ですね。
それから、「王道チーム」のサポート体制が素晴らしいと思います。
私は今回、初めてアパートを建てるわけですが、土地探しの段階から、ほとんどもう１００％に近いぐらいお世話になっています。
ただ、２棟目はもっと私自身のアイデアなども盛り込んでいきたいと思っています。
- 毎月、いろいろな講師の話が聞けるのは非常に有益ですね。
- Q：これからアパート投資をしようという方、特に同年代の方へアドバイスをお願いします。
- 自分ひとりで考えたり、調べたりしていても、限界があると思います。
できれば、同じように不動産投資を考えている人たちと情報交換したり、刺激を受けたりするのがいいのではないでしょうか。
この「オンリーワン勉強会」に入ってもうひとつ良かったと思っているのは、若い人も含めて本当にいろいろな方と懇親会などで話ができることです。
なかなか自分のまわりでは、不動産投資について話し合える人っていませんが、ここで他の方の考え方ややり方を見たり聞いたりしているうちに、だんだん私がやれることは何だろうということが分かってくるのです。
それと、実はいまアパートを建てている土地は、借地（普通借地権）なんです。
借地というと敬遠する人もいるかもしれませんが、むしろ所有権より安く買えますし、アパートとして貸す場合、敷地が所有権か借地権かということは賃料には関係しません。
そういう意味では、これから土地から用意してアパート投資を始めようという人には、借地もひとつの選択としてあるのではないかと思っています。
- 自分ひとりで考えたり、調べたりしていても、限界があると思います。
編集後記
- 書籍の編集に関わっていることから、書店には暇があれば立ち寄って、どんな本 が出ているのが、売れ行きがよさそうなのはどんな本がチェックします。
しかし、「なんでこれが売れるの」というものも多いですね。
なんでもそうですが、自分の考えと実際の結果が違うことはしょっちゅうあります。
なんでもかんでも市場（ユーザー）が望むまま、言うがままにやっていてもうま くいかなし、かといって「これがいい」と自分（自分たち）が考えるものを押し 付けてもだめ。
大事なのは仮説を立て、それを常に検証しながら、チューニングしていくことな のでしょう。
人生日々勉強、ですね。（古井）