世田谷・目黒型アパート
- 私（白岩）が提唱する「不動産投資の王道」の原点が、世田谷・目黒型アパートです。
- このタイプのアパートについて「王道八か条」をまとめましたが、最近の不動産市場の状況では、一部はそぐわなくなっています（※）。
それでも、アパート建築に対する私の考え方としては、基本は変わりません。
- また、都心部にすでに土地を持っている人なら、
これからもこの世田谷・目黒型アパートは、とても有効な手法だと思います。
※2007年には、勉強会の会員で東京近郊のターミナル駅から徒歩圏に、この世田谷・目黒型アパートを6戸建築できる割安の借地を見つけた人がいます。
足で探せば、まだまだ都市部でも土地は探せます。
＜アパート投資 王道八ヵ条＞
其の一
- アパート投資の目的は、「長期安定収益」の確保にある。
何事も目的が重要です。
私は、長期安定収益を確保することで、経済的自由、精神的自由を手に入れることが
アパート投資の目的だと考えます。
さらに、そういう資産を子供や孫に残すことができれば、最高ではないでしょうか。
其の二
- アパート経営しやすく、かつ競争の少ない「立地」を見極める。
滞納率が低く、しかも他の大家や投資ファンドと競争する可能性の少ないエリアは、探せば日本全国どこにでもあるはずです。
簡単に諦めず、いろいろなルートで探しましょう。
其の三
- 自分のアパートに住んでほしい「入居者」を、リアルにイメージする。
立地を見極め、競争力のある建物を企画するには、ターゲットとなる入居者をリアルにイメージすることが不可欠です。
どのくらいの年齢で、年収はいくらぐらいで、生活スタイルはどんな感じかといったことまで、具体的に思い描きましょう。
其の四
- 丈夫でメンテナンスのしやすい、50年は持つ「建物」をつくる。
人様に部屋を貸してお金をいただく以上、アパートこそ建物をしっかりつくるべきです。
何も豪華である必要はありません。
構造がしっかりしていて、入居者が安全・快適に暮らすことができ、しかもメンテナンスなどにお金のかからない建物をつくるのです。
其の五
- 外見の豪華さではなく、｢空間｣のぜいたくさで差別化を図る。
デザイナーズ・マンションのような見かけの豪華さは、いずれ汚れたり故障したりして、見向きもされなくなるでしょう。
空間のぜいたくさは、時間がたってもまったく変わりません。これが本当の差別化です。
其の六
- 土地から用意するなら、人気エリアの「クズ土地」に注目する。
地価の高い人気エリアでも、路地状敷地など条件の悪い土地は比較的割安に買えます。
そうした「クズ土地」に工夫した建物を建てることで、高い競争力と安定した賃料収入が確保できます。
其の七
- 才能豊かな設計士、信頼できる大工職人などの｢チーム｣をつくる。
大家自らがどんなアパートがいいのかを考え、そのコンセプトを実現するために、設計士をはじめ、工務店、大工職人、賃貸の仲介担当者など、ひとつのチームをつくりあげましょう。
そうすれば、成功の可能性はぐんと高くなります。
其の八
- 「管理」は他人任せにせず、自分でやってみる。
賃料の 5％程度の管理料で、管理会社がやってくれることはたかがしれています。
それより管理は自分で行い、管理料は将来のリフォームや大規模修繕のために貯めておくほうがよほど合理的です。