■□ 王道通信 □■ Vol.7
- 4月から「王道」がますます進化していきます。
その準備のため、王道プラザでは連日、いろいろな人が訪ねてきて、熱気むんむんです。
「オンリーワン勉強会」の会員さん向けに、相談体制の充実、王道アウトレットの整備、具体的なプロジェクトのご紹介など予定しています。 ご期待ください。
目次
1...専業大家の独り言 〜 常に進化し続けるために!
2...不動産投資入門(7)〜 「買付け」から「契約」まで
3...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇常に進化し続けるために!
アパート専業大家・白岩貢
- 時代はどんどん変化しています。
不動産投資のやり方、手法も状況に応じて見直していかなければなりません。
そういう意味で、我々がいま新たに考えているのが「開発大家パターン」です。
これは、広い土地を開発(造成)してアパートなどを建てるものです。
先日のブログでも少し触れましたが、現在、栃木の 1200坪の農地について、王道チームの本間さんにお願いして、宅地転用の上で14区画を造成。敷地の中には6mの道路(市の規格で作り、市に寄付)を通し、水道や下水道も引きます。
そして、私を信じてついてきてくれた 10名ほどの会員さんととともに、建築士の小櫻さんに依頼して、ビルトイン型の戸建賃貸や新型王道アパートを建築する予定です。
こういうやり方は時間がかかり、手続きも複雑になります。
個人の地主や大家だけの力では、まず無理です。
普通はデベロッパーやパワービルダーがやるようなことです。
でも、逆にいうと、プロの助けを借りてこういう開発までできれば、不動産投資の選択肢は画期的に広がります。
使い道のないような土地でも、面的に開発することでひとつの街をつくることができます。
統一感のある街並みができ、生活が楽しくなるような建物が並べば、すごい収益力が生まれます。
(あっ、いけませんね。あくまで入居者に喜ばれるということです)
そもそも、参加する大家さんたちが、自分たちのアイデアや発想を生かして、ひとつの街を作り上げていく作業は、ものすごく刺激的で楽しそうです。
さらにいえば、こういう意識の高い大家さんが集まっての街づくりは、地域の活性化や日本の住文化を変革していくきっかにもなるのではないか、というのが私の密かな野望です。
今後、千葉と静岡などの特色ある立地で安く土地を仕入れ、同じような開発プロジェクトをスタートさせたいと考えています。
これらは今回と同じように、「勉強会」の会員さんの中から希望者を募り、思いっきり楽しみながら取り組んでいくつもりです。
2...不動産投資入門(7)〜 「買付け」から「契約」まで
- 不動産投資では、土地や建物を買います。
この取引が「売買(ばいばい)」です。
もともと、売主と買主の間で、「売ります」「買います」という合意があれば、それで売買契約が成立し、対象物の所有権が売主から買主へ移ります。特に契約書なども必要ないとされます。
しかし、不動産については価格が価格なので、通常は (1)買付け・(2)重要事項説明・(3)売買契約というステップを踏みます。
(1)買付け
不動産会社などで物件を探し、これはというものが見つかったら、「買付け証明書」を売主に渡します。
「買付け」というのは、「価格、引渡し時期などについて、こういう条件なら買います」という買主としての意思表示の書類です。
口頭だけでは後から「言った、言わない」ともめる可能性もあるので、書類にするわけです。
この「買付け証明書」を出しただけでは通常、契約は成立していないとされます。
売主の側が出す「売渡し承諾書」についても同じで、まだ契約は成立していないとするのが一般的です。
裁判例では、買付け証明書や売渡し承諾書は、「その時点の当事者の当該条件による売渡し若しくは買付の単なる表明であるか、または交渉の一応の結果を確認的に書面化したものにすぎない」とされています。
売買契約が成立していない以上、撤回は自由です。
買付け証明書や売渡し承諾書があっても、「やっぱり、やめました」といえば基本的に何のペナルティもなく、白紙に戻せるのです。
これに対し、契約書に署名、捺印し、契約がいったん成立すると、簡単に白紙に戻すことはできなくなります。
どうしてもやめるということになれば、少なからぬ金銭的な負担が発生します。
ここは非常に重要なポイントです。
間違っても、いきなり契約しないこと。
後に引けなくなってしまいます。
(2)重要事項説明
買付け証明書や売渡し承諾書のやり取りを行い、条件が折り合えば、契約書を締結します。
ただ、不動産の場合は、ここでもう1ステップが入ります。
それが、「重要事項説明」という手続きです。
これは、宅地建物取引法によって、不動産業者に義務付けられているものです。
不動産会社が売主になり、あるいは不動産会社が売買の仲介を行うような場合、一般の買主に対して、契約前に一定の重要な事項について書類で説明することを義務付けているのです。
また、この説明は、宅地建物取引主任者という資格を持った者が行わなければなりません。
この手続きを踏まないと、不動産会社には宅地建物取引法による罰則があります。
重要事項説明は通常、契約の当日、契約の前に行われることが多いようですが、内容はやはり専門的なので、事前にコピーをもらって確認しておくのが望ましいでしょう。
(3)売買契約
重要事項説明が終われば、契約書に署名捺印します。
これによって、売買契約が成立するわけです。
契約書の主な内容は、物件の所在地、代金の総額と支払い時期や支払い方法、物件を引き渡す時期(通常は代金全額の支払いと同時)、所有権の移転の時期、対象物件に抵当権などがあるときの処理、引き渡し後に隠れた瑕疵が発見された場合の負担、契約から引渡しまでの間に天変地災等で損害が発生した場合の負担(通常は売主負担)などです。
これも非常に専門的なので、事前にコピーをもらって確認し、特に買主にとって不利な項目がないかチェックしておくべきです。
なお、契約の際には代金の一定割合の金額(1割など)を「手付金」として支払います。
手付金は、最後の決済の際には代金に当てることが多いのですが、本来は代金とは別のお金です。
民法では、次にふれるように、契約当事者が解除権を留保するためのお金ということになっています。
(4)解約
いったん売買契約が成立すると、売主、買主ともその契約内容を守る法的義務が発生し、勝手に解約はできません。
ただし、例外的に契約解除が可能なケースが、3つあります。
第一は、相手の契約違反(債務不履行)による解除です(民法541条、543条)。
第二は、合意による解除。
これは、あらかじめ契約書で決めておくもので、「ローン特約」が代表的です。
「ローン特約」というのは、契約後、一定期間内に銀行などから予定していたローンが借りられなければ、白紙解約になるという取り決めです。
第三が、手付け解除(民法557条)です。
民法では、「買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」とされています。
手付金が少額なら、お互いに比較的少ない負担で契約解除が可能で、よく利用されます。
ただし、注意が必要なのは「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」という限定です。
具体的には個別ケースごとに判断するしかありませんが、たとえば、中間金の支払い、代金の提供や持参・用意、ローンの実行、移転登記の実行などが当てはまるようです。
なお、自分の側が履行に着手しても、相手が着手していなければ手付け解除可能とされます。
こうした「買付け」から「契約」に至る手続きの流れは、知っている人にはどうとうことでもないでしょうが、はじめて不動産投資をしようという人は、ぜひ解説書などでもう一度確認しておいてください。
くどいようですが、売買契約を結ぶと法的効果が発生します。
くれぐれも安易に契約書に署名したり判子を押したりしないようにしてください。
編集後記
- 自分は大丈夫だとずっと思っていたのに、ついに来てしまいました。
花粉症。
先日から目がとにかく無性にかゆく、ときどき鼻水(まさに水)がポタポタ。
しょっちゅう目をこすったり、鼻にティッシュを詰め込んだり、ひどい有様です。
最初は風邪かとも思ったのですが、熱は全然ないし、喉が痛くなるわけでもない。
これが花粉症、なんですね。
何事も経験だと思いますが、しなくてもよい経験あるなあ、などとボーっとした頭で考えております。(古井)