■□ 王道通信 □■ Vol.8
- 先日、3名の方の面談がありました。お一人（ご夫婦）は先端技術の開発者、お一人は鳥取県から、もうお一人はなんとフランスのパリから。
みなさん不動産投資に対する意識が高いだけでなく、お人柄もすばらしく、とても楽しい時間を過ごすことができました。
本当に勉強会の会員さんのレベルが高いので驚きます。
これからもますます、パワーアップしていくことは間違いありませんね。
目次
1...専業大家の独り言 〜 これからのトレンドは「菜園」
2...不動産投資入門（8）〜 土地「価格」の意味
3...「王道チーム」リレーエッセイ 第７回 本間章孝
4...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇これからのトレンドは「菜園」
アパート専業大家・白岩貢
- 先日、新聞でも紹介されていましたが、小田急電鉄が成城学園前駅西口で会員制の貸菜園をつくるそうです。
名称は「ＡＧＲＩＳ ＳＥＩＪＯ」（さすが、おしゃれ！）。
3月19日から募集開始で、5月4日オープンとか。
小田急線が立体化するのに伴って駅ホームが地下に移り、使われなくなった線路上の人工地盤を活用するものだそうです。
敷地はなんと 5万 3430平米。
これを 307区画に分けて貸し出し、1区画は 2坪（6.6平米）程度。
ま、4畳くらいの感じで、菜園というよりはベランダのガーデニングに近いでしょうか。
気になるお値段のほうは、入会金込みで年間 13万6500円（2007年度は12万6000円）のガーデン会員と、同年間 52万5000円
（2007年度は42万円）のグリーン会員の 2コースがあります。
さすが、立地が立地だけのことはありますね。
それに、英国製の作業器具のレンタル、実習・講義によるスタディコース、スタッフはフランスのアウトドアブランド『AIGLE』コーディネートによるユニフォームを着用、クラブハウスにはシャワールームやパウダールームも完備、などなど充実した（盛り込みすぎ？）サービスが受けられるようです。
これはつまり、今年から団塊世代が大量に退職しはじめ、セカンドライフをエンジョイするため畑仕事でもするに違いない。
そういう方たちをターゲットにした遊休地ビジネスをしようということでしょう。
でも、本当に菜園で農業を楽しむなら、もう少し広いほうがいいだろうし、場所も成城の駅横よりもっと郊外のほうが適しているような気がします。
そう。
すでに、我らが「王道」でも、群馬県の某所で菜園付き戸建て賃貸＆分譲プロジェクトを密かに進めているのです。
こちらはなんと 50坪（未定）の菜園付き。
これはもう、ちょっとした農家のレベルです。
しかも、もともと農地だった土地だから耕作に適していて、周囲には地主さんだった農家のみなさんがいて、いろいろ教えてもらうことも可能です。
成城でちょこっと基礎を勉強して、次は「王道」の菜園付き住宅を借りたり、購入したりしていただくというパターンがいいのではないかと、勝手に妄想してしまいました。
※詳細は勉強会などでご紹介します。
2...不動産投資入門（8）〜 土地「価格」の意味
- 今回は、土地の「価格」について考えてみたいと思います。
普通、「価格」というとチラシに載っている大根の値段とか、車のカタログに出ている希望小売価格とかをイメージしますよね。
土地の場合も実際、不動産会社へいくと、売主の希望価格での物件情報をいろいろ紹介してもらえます。
でも、この「価格」って、何を根拠にしているのか、ご存知ですか？
売主は通常、不動産会社に連絡し、売りたい土地（不動産）の「査定」をしてもらいます。
これは基本的に「3ヶ月以内で売れるであろう価格」を調べてもらうものです。
（財）不動産流通近代化センターという国交省の外郭団体が出している「価格査定マニュアル」があり、各社だいたいこれを使っているのです。
細かい話は省きますが、この「価格査定マニュアル」の基本になっている考え方は、対象の土地などの周辺エリアで、過去に取引された事例をベースに計算するということです。
つまり、周辺で高値の取引きがあれば査定は高くなり、逆に安値での取引きが続いていれば安い査定になります。
これを専門的には「取引事例比較法」と呼びます。
「そんなこと、当たり前だろう」と思われるかもしれませんが、実は不動産の価格の考え方には他に、造成や建築にかかった費用を元にする「原価法」と、運用することで得られるであろう収益を元にする「収益還元法」があり、特に最近は「収益還元法」が重視されています。
この「収益還元法」という考え方は重要です。
なぜなら、土地（不動産）から得られる収益は一定ではなくて、運用次第で増えもすれば減りもするのです。
ある土地から高い収益を上げるアイデア、ノウハウ、運用体制を持っている買い手にとっての価格と、そうではない普通の買い手にとっての価格は、当然違ってくるのです。
とすると、売りに出ている土地の「価格」は絶対的なものではなく、ある人には高いし、ある人には安い相対的なものだといえます。
もちろん、売主と交渉してできるだけ安くしてもらうことは大事ですが、もう一方でその土地からより多くの収益を上げる方法を工夫すれば、それだけ土地を安く買えることになるのです。
これが土地「価格」の面白いところであり、不動産投資の醍醐味といえるかもしれません。
3...「王道チーム」リレーエッセイ 第７回
今回は、「王道チーム」で開発を担当してもらっている本間さんです。
栃木県の佐野市で進んでいる「開発大家パターン」は、本間さんの存在があって初めて可能になったプロジェクトです。群馬県の北高崎駅前で不動産売買、仲介、アパート管理、建築などを行う「住まいるハウジング」を経営している本間です。
もともと、建売・土地分譲の開発を主として行う会社に９年勤務し、開発から客付け、お客様のローン付け、建物の打合せ、現場管理、アフターサービス（クレーム等）までいろいろな経験をさせて頂きました。
王道チームでは現在、群馬県、栃木県で開発物件の取扱いをさせて頂いています。
そのほかにも、地方の不動産の情報等で協力できると思います。白岩さんとは、飛込みで会社に来ていただいたのが最初です。
白岩さんの知人の物件が当社の近くにあり、「空室が多く困っているんですよ」というお話からでした。その後、当社が客付けをさせてもらうことになり、40％の入居率が今では 100％になりました。
その知人の方とはまったく面識なく、白岩さんとの話だけで任せて頂いたのです。
余程白岩さんを信頼しているのだなあと思いましたが、今はその白岩さんの魅力（人間力）に私自身が惹かれています。会員さんへのアドバイスですが、私はまだ35歳ですし、アドバイスというよりは、みなさんといっしょに考え、目標に向かって行けたらいいなと思っています。
今回のコメントもそうですが、色々な経験をさせていただいて、すごく楽しいです。
これからも宜しくお願いします。
編集後記
- 今年は暖冬で桜の開花が相当早くなりそうですね。
私は以前、奈良に 3年ほど住んでいたことがあり、3月といえば東大寺の「お水取り」でした。
ご存知の方もいらっしゃるでしょうが、「お水取り」は正式には修二会といい、752年に始まって以来一度も休まず続けられています。
期間中いろいろな業が行われますが、もっとも有名なのは 1日から 14日まで毎晩、二月堂に上がる松明でしょう。
全長 6メートル、40キロもある松明が 10本、次々と燃えながら運ばれ、欄干から突 き出して振ると大量の火の粉が舞い落ちるのです。
最終日はさらに大きな松明が出るため、夕方からものすごい数の見学者が訪れ大混雑します。
でも、平日なら時間ぎりぎりに行って十分近くで堪能できました。
また行きたいな、と毎年思うこの季節です。（古井）