■□ 王道通信 □■ Vol.6
- 先日の勉強会では、「不動産投資と保険」について王道チームの小林さんが大変有意義な話をしてくれました。
保険は、ただ入ればいいというものではない、ということがよく分かりました。
参加できなかった会員さんは、後日ネット上で講演内容を見ることができます。 必見です。
目次
1...専業大家の独り言 〜 大手メーカーが戸建賃貸に参入！
2...「王道チーム」リレーエッセイ 第６回 川影弥生
3...不動産投資入門（6）〜 身近な相談相手
4...「勉強会」の会員さんより
5...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇大手メーカーが戸建賃貸に参入！
アパート専業大家・白岩貢
- 2月13日、あの超大手ミサワホームが戸建賃貸に参入することを発表しました。
3月1日から全国（北海道・沖縄を除く）で発売するそうです。
商品名が「ベルリード カシーヤ」。
貸家＝カシーヤとは（多分）、なんてベタなネーミングでしょう。
「王道」もベタですが・・・。
戸建賃貸といえば、浦田健さんが本を出したり、山口県発のユニキューブさんがＦＣ展開したり、そこに我ら王道チームが後を追っている状況かと思っていたら、早々に大手ハウスメーカーが参戦してきたようです。
ミサワホームのニュースリリースによると、- 最近の住宅着工戸数では、持ち家の割合が減少しているのに、賃貸住宅は伸びている。
（平成17年度は前年度比10.8％のプラス） - 消費者の意識としては、相変わらず一戸建て志向が80％以上。
- これから、自宅以外に郊外の土地や小規模な土地を所有するサラリーマン地主や団塊世代地主が増加しそう。
これぞまさに、ハウスメーカーの発想。
商売になりそうなところに商品を供給するのは、マーケティングの基本ではあります。
ただ、背景には近年、大手ハウスメーカーの持ち家受注が頭打ちになっている状況があります。
そりゃそうでしょう。
普及価格帯ではパワービルダーに押され、仕方なく制振パネルだ陶板タイルだと高級路線にシフト。
その結果、高くなりすぎて、顧客は限られる。
そんな中、好調なのがアパートなどの賃貸住宅です。
賃貸住宅で次のネタは？
それが「戸建賃貸」なのです。
今後、他のハウスメーカーも相次いで参戦することは間違いないでしょう。
さらに、Ｌ社やＤ社といった賃貸専業企業もおそらく、参入してくるのではないでしょうか。
これからの賃貸住宅市場では、戸建賃貸が主戦場になる可能性があります。
もちろん、絶対的な供給数がまだ少ないので、しばらくは戸建賃貸というだけで勝負できる状況が続くと思います。
問題は５年くらい先。
地方では、現在のアパートと同じように、ワンパターンの戸建賃貸があふれているかもしれません。
さて、どうしましょう？
「王道」の考えは？
もちろん、あります。
競争を勝ち抜くつもりです。
基本はいつも言うように、大家が自分で勉強し、信頼できる専門家の力を借りながら、工夫すること。
ハウスメーカーなどに丸投げでは、おそらくだめでしょう。
ちなみに、ミサワホームは「最長30年」の一括借上げなどで、長期安定経営をサポートするそうです。 - 最近の住宅着工戸数では、持ち家の割合が減少しているのに、賃貸住宅は伸びている。
2...「王道チーム」リレーエッセイ 第６回
- はじめまして。
王道チームの後方支援をしている川影と申します。
勉強会や懇親会には、何度か参加しているので会員さんの中には以前から知っている方もいらっしゃると思いますが、今日はちょっと自己紹介させていただきますね。
白岩さんと出会ったのは昨年３月、ある不動産投資セミナーの会場で、でした。
実は、不動産投資というのはお金持ちしかできないという思い込みがあったので、その当時はあまり興味がなかったのですが、友人がそのセミナーの司会をやるというので、ご祝儀がてら参加したのです。
そのとき、白岩さんと名刺交換させていただいてから、もうすぐ１年になります。
たまたま私が建築業界で仕事をしていたということから、情報交換でもとランチをしたのが始まりです。
当時、会員さんの相談で８つ建築案件があると聞いたときに、思わず「うそでしょう？」などと言ってしまいました。
だって、私のいた会社では営業しても営業してもなかなか仕事が取れなかったからです。
考えてみれば、建築業界には人生のほぼ半分を突っ込んでいます。
以前は、大手ゼネコンで都市再開発などの大型物件のプレゼンテーションを担当していました。
建築そのものはあまり詳しくないのですが、大手ゼネコンやハウスメーカーが、いかに素人を手玉に取るか、あの手この手で営業をかけるかは、身近に見てきました。
１ルームマンションなどの投資物件の企画図面も何百となく描いてきましたが、営業部隊が仕事を取るための図面なので、とにかく「利回り重視」で「数字がすべて」です。
部屋数を増やすために、天井を下げて１層積み増ししたり、階段も廊下も狭くして、さらに部屋を広く見せるために、図面上では家具をかなり小さめに描いたり。。。
内心、「こんなマンション、誰が住むんだろう？」と思いながら、法規ギリギリの図面を描き続けてきた私にとって、白岩流「アパート投資の王道」は、目からうろこ、自分の良心にかなう、気分がスカーッとするものでした。
私が得意とするのは建築プレゼンテーションですが、他にも２級建築士や宅地建物取引主任者といった資格を生かしつつ、王道チームや会員のみなさんと一緒に「いいもの」を生み出していければと思っています。
よろしくお願いいたします。
今回は「王道」の女性メンバー、川影さんをご紹介します。
長年、ゼネコン系設計事務所で培ったスキルを生かし、各種資料の作成などに腕をふるってもらいます。
3...不動産投資入門（6）〜 身近な相談相手
- 不動産投資ではいろいろな局面で、さまざまな判断が必要になります。
そのすべてにおいて、自分だけで調べ、検討し、適切な選択をするのはなかなか大変です。
よほど専門知識を備え、経験を積んだ人でなければ、スムーズにすることは難しいでしょう。
そこで大事になるのが、身近な相談相手。たとえば、こんな人たちです。
●不動産のことなら- 宅地建物取引主任者、不動産コンサルタント、不動産鑑定士、土地家屋調査士といった資格者のほか、不動産会社の社員・元社員など
- 一級建築士、建築工事関係者（大工職人など）、工務店やゼネコンの社員・元社員、インスペクション会社（建物調査会社）のメンバーなど
- 弁護士、司法書士など
- 税理士、公認会計士、金融機関の社員・元社員、ファイナンシャルプランナーなど
- すでに不動産投資を行っている経験者、不動産投資関係のアドバイザーやコンサルタントなど
- 親戚、友人、仕事関係などでこういう人がいないか、普段からアンテナを張り巡らし、親しくなっておくとよいでしょう。
多少、費用がかかっても信頼できる専門家を探すこともお勧めします。
ただし、注意も必要です。
専門家（たとえば税理士）とっても、さらに細かい専門分野に分かれており、不動産投資についてはあまり詳しくなかったりします。
また、不動産投資に詳しい人でも、それぞれ主義主張、これまでの経験などによって考え方に偏りがあり、うっかりすると変な方向へ誘導されることもあります。
そもそも、投資はすべて自己責任です。
最後の判断は、自分ひとりでするものです。
もし、失敗しても他人のせいにはできません。
専門家をはじめ身近な相談相手の意見を参考にするのは大事ですが、判断まで丸投げしてはいけません。
これは常に、意識しておくべきことです。
4...「勉強会」の会員さんより
前回に続いて、石丸とおるさん（仮名）の26回目体験談をいただきました。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・こんにちは、とおるです。
第26回目の報告です。
今回は入居者募集についてです。
先日、地方都市で大家として入居者募集をお願いしに不動産屋さんを廻りました。
一日だけでしたが、とてもよい経験になりました。まず、HP検索でめぼしをつけ、現地では地元の賃貸雑誌を購入。
掲示頻度の高い店は外せません。
４社を訪問できましたが、立地・規模・物件掲示・お客さんの入り・説明事項書など、どの店も基本的にはしっかりしていますね。もっとも違いがでるのは、挨拶と説明のしかたです。
丁寧で自信があるかどうか、私が感じた印象は、入居者が感じるものと似ているはず。
自分の足を使って、直接対面することは大切ですよね。
各店に対する私の思い入れも変わってきます。
だいたい、次のような感じでした。A店・・・HP上位／挨拶OK／お客あり／必要事項記入書なし。
B店・・・1ヶ月前事前依頼／挨拶OK／お客あり／雑誌掲載済
C店・・・HPなし／挨拶NG／お客あり／必要事項記入書あり
D店・・・D店から自宅に募集依頼をかけてきた／挨拶OKこの段階では、A・B・D店に期待大です。
C店については潜在能力が分かりませんが、お願いすることにしました。
私ごときが30分ほどお話ししただけで、店の実力を測るには無理がありますし、入居者の要望があっての契約ですから、どこが決めてくれるかは結果を見なければ分かりません。第1週の成果はD店が1件でした。
実はD店はたまたま営業者がアパートの近くに住んでいて建築途中から目をつけていたそうで、依頼後は店員全員が内見をしたそうです。
営業の方がどのような意欲と対応をしてくれるかは、こちらで依頼することはできませんから、この様な方たちと出会えるまで、大家が探し続けることも大事だなと感じました。
その後の結果についてはまた、ご報告します。
編集後記
- 先週の日曜日、王道チームの保険担当・小林さんの話を聞きました。
火災保険、自動車保険、医療保険、生命保険、などいろいろな保険に何気なく入っていますが、保険は入るだけで安心していてはだめ。
常に見直しをしたり、適切な入り方を考えないと、いざというとき役に立たないことがよくわかりました。
新聞では保険金の不払いや保険料の取りすぎが報じられています。
保険に入っただけで思考停止せず、常に考えていく必要を感じました。（古井）