■□ 王道通信 □■ Vol.5
- あさって18日（日）は定例の勉強会で、「不動産投資と保険」について王道チーム の小林さんが話をしてくれます。
月末の25日（日）には、「オンリーワン勉強会」へ入会希望の方との面談も予定し ています。
不動産投資に関心を持つ多くの方とお会いできるのを楽しみにしています。
目次
1...専業大家の独り言 〜 税理士はみんな同じじゃない！
2...「王道チーム」リレーエッセイ 第５回 深見弘之
3...不動産投資入門（5）〜 動産投資の長所・短所
4...「勉強会」の会員さんより
5...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇税理士はみんな同じじゃない！
アパート専業大家・白岩貢
- 最近、地主さんに関係した次のような話を聞きました。
都内の駅前にたくさん土地などを所有していならが、生活が苦しい （キャッシュがない！）という地主さんがいました。
それで、所有している土地のうち、駅に近くて道路付けもいい広い土地（更地）を 売ることにしたというのです。
もったいない・・・。
しかも、それは顧問税理士のアドバイスだというのです。
地主さんにはだいたい、かかりつけの顧問税理士がいるものです。
親の代から同じ税理士さんに頼んでいるケースも多いでしょう。
確かに、なじみの税理士さんなら、いろいろ分かってくれているし、安心感があり ます。
しかし、税理士も実はいろいろです。
もともと税理士試験は非常に難関とされますが、10くらいある試験科目 （税金の種類別など）のうち合計5科目に合格すれば資格がもらえます。 それも、1科目ずつ順に合格していけばＯＫなのです。
また、税金には国税、地方税をはじめいろいろ種類があり、それぞれ毎年のように 見直しがあったり、特例措置や通達も膨大です。
全部の税金に精通することは、 まず不可能でしょう。
となれば、税理士さんによって得意な分野、不得意な分野ができるはずです。
よく言われるのは、法人税や所得税（個人）をメインにする税理士さんは多いけれ ど、相続税や贈与税など資産税に詳しい人は少ないという話です。
まして、その人の資産状況をトータルにみて、個別の運用や処分などについて的確 なアドバイスできる人となるとすごく少なくなるでしょう。
下手をするとトンチンカンな「指導」や「アドバイス」で、大切な資産を目減りさ せてしまうこともありえます。
税理士さんもみんな同じではないのです。
目的に合わせて、複数の税理士さんに依頼することも考えるべきではないかと思い ます。
2...「王道チーム」リレーエッセイ 第５回
- リニューアル前のメルマガには、ごくたまにコメントをいれていましたが、ちゃんと原稿を書くのは初めてになります。
よく管理人のブログに登場している、、、深見です。。。m(__)m
私は、不動産投資や建築についてはほとんど何も話せないので、ＰＣを使うきっかけについて触れてみたいと思います。
何年前だったか？ なんてもう覚えていません。。。(^^ゞ
おそらく、20年ぐらい前だったと思います。
当時、アマチュア無線を趣味としており、そのあたりの雑誌や機器をそろえるには秋葉原に行くしかありませんでした。
ある日、たまたまＰＣが展示してあるお店に行き、パンフレットだか雑誌を持って帰り、家でじっくり読んだのを覚えています。
今のように、インターネットやメール、他にもこんなことができますよ、なんて書いてあるわけではありません。
でも何故か面白そうだ、、、と感じたんでしょうね。
後日大金（？）を持って買いに行ったのを覚えています。
最初に買った機種は、当時としてはあたりまえのＮＥＣ９８、機種名までは覚えていません。
フロッピーディスクが５インチのものが内蔵されていた時代です。
ＯＳは、ＭＳＤＯＳ（コマンドプロントが出てくるやつです）、ＨＤも確か内臓１０Ｍ無かったように記憶しています。（定かではありません）
モデムやＬＡＮなんかも当然ありません、おまけにマウスも無し。
その後のＰＣの進歩はすごいですね。
普及率もです、、、この一端はWindowsの登場なんでしょうね。
この手の話題ならいくらでも書けるのですが、ちょっと「王道」主催の勉強会について触れてみます。
面談の場に参加して、素人なりにときどき感じることがあります。
それは、
「なんで、そんな物件買ったの？」
「なんで、急いで買おうとしているの？」
と言うことです。
「その想定家賃、おかしいでしょう」
「周辺の環境とかも確認したんですか？」
「契約を急がされている理由が、おかしいとは思いませんか？」
私みたいな不動産投資をほとんど知らない人間でも、そう思うってしまうのです。
人間、誰しも頭に血がのぼってしまうことがあります。
大事な判断をしなければならないときは、意識的に一度、冷静になってみることが大切なような気がします。
また、リレーで回って来ましたら、最初にホームページを作った時のエピソードなどをご紹介したいと思います。
今回は、「王道」の育ての親（？）ともいえるウェブ担当の深見君の登場です。
このメルマガはもちろん、「不動産投資の王道」ホームページの制作など、ＩＴ分野の頼れるプロです。
3...不動産投資入門（5）〜 不動産投資の長所・短所
- 不動産投資にはいろいろ長所がありますが、視点を変えてみると、それは短所
（注意点）につながっているケースが結構あります。
長所とともに、その裏にある短所や注意点を一緒に理解しておきましょう。
●ミドルリスク・ミドルリターン- 値動きの激しい株式投資やＦＸ（外国為替証拠金取引）、あるいはリスクはなくても雀の涙ほどしか金利がつかない預貯金に比べ、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンだとよく言われます。
不動産は価格変動がゆっくりしており、利回りも比較的安定しているからです。
しかし、空室リスクそのものは一室単位で見れば0か100かですし、固定資産税や修理費、区分所有マンションなら管理費などの保有コストもかかります。
ミドルリスク・ミドルリターンというのは、ある程度の室数があってはじめていえることです。
- 不動産投資は、いったん運用が始まれば、あとはこれといって複雑なことや手数のかかる業務はありません。
毎月、賃料が入ってくるのを確かめるだけです。
忙しいサラリーマンでも副業としてやっていけます。
しかし、はじめに安定経営が続く仕組みをきちんとつくっておかないと、滞納などトラブルの対応に追われるはめになりかねません。
立地を見極め、競争力のある建物をつくり、優良な入居者を集めることが大前提です。
- 金融商品は市場で価格が決まったり、金融機関が最初から条件を設定したりしており、価格交渉の余地がほとんどありません。
基本的に、売買のタイミングを見計らうだけです。それに対して不動産投資では、物件を買ったり、建物を建てたりする際、売買価格や建築費について交渉の余地があります。
しかし、同時に不動産はそれぞれの個別性が高く、妥当な価格の判断自体が難しいともいえます。
目ききする力が問われます。
- 不動産は担保価値が高く、ローンを利用できます。金融機関によっては、借地でも貸してくれるケースがあります。
そのため、少ない自己資金で、比較的大きな金額の投資ができ、自己資金に対してのリターン（いわゆるＩＲＲ）を高めることができるといわれます。
しかし、ローンは利息をつけて返さなければなりません。
金利が上昇すれば、利息の負担が増え、利回りの低下やキャッシュフローの赤字転落（持ち出し）という危険もあります。
- 不動産投資は、賃料収入（インカムゲイン）を基本にしますが、最近は都市部で大幅に地価が上昇しており、値上がり益（キャピタルゲイン）も発生しています。
しかし、値上がり益は売却しないと実際には得られません。
売却しようと思っても手続きに時間がかかり、売り急げば足元を見られます。
こういう「逆から見る」発想法が身についていると、たとえば短所や欠点のある物件について、どうにかしてそれを長所、メリットに転換できないか考えることもできるようになるでしょう。 - 値動きの激しい株式投資やＦＸ（外国為替証拠金取引）、あるいはリスクはなくても雀の涙ほどしか金利がつかない預貯金に比べ、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンだとよく言われます。
4...「勉強会」の会員さんより
「勉強会」の会員さんからのコメント、メッセージなどを随時お届けしていきます。
今回は、以前のメルマガによく寄稿していただいていた石丸とおるさん（仮名）からコメントをいただきました。・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お久しぶりです、とおるです。
第25回目はご挨拶です。
皆さんのご協力のもと、アパマンショップが発行している『グローバルオーナーズ』 2月号に登場させていただきありがとうございました。雑誌に登場してみての感想ですが、自分の「財布の中身」（＝物件）を公開するのはなんだか恥ずかしいものですね。
見せる機会など滅多にないものですからね。
それに、投資のやり方は、後になってみれば何通りも改善策が見つかるだけに、みっともないレベルです。
その点、「オンリーワン勉強会」のメンバーのみなさんはすごいです。
懇親会などで、自分の物件やプランについて公開し、みんなで熱く語り合うのですから。多くの大家さんたちの考えやアイデアを参考に、各人がまた不動産投資のやり方をそれぞれ改善していくことはとても大切なことだと思います。
今後も皆さんの経験や気づきを交換し合い、よりよい方向に進めるといいですね。
私も会員の一人として、今後とも私が「ふと気がついたこと」をお伝えしていきたいと思います。
よろしくお願いします。
編集後記
- 今週は連休明けということもあり、スケジュールが立て込んでしまいました。
自分でうまくコントロールすればいいのですが、ついつい楽観的な予想で動くため、 ひとつ遅れると、後は玉突きで団子状態に。
周りにご迷惑をかけるだけでなく（すみません！）、自分でもすごいストレスにな ります。
時間マネジメントは永遠の課題ですね。（古井）