■□ 王道通信 □■ Vol.45
目次
1...専業大家の独り言 〜 最新世田谷賃貸事情
2...借地入門（4） 〜 定期借地権
3...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇最新世田谷賃貸事情
アパート専業大家・白岩貢
- 賃貸市場は全国どこでも大変な状況になりつつあります。
私のホーム、世田谷・目黒だけは別かと思っていましたが、最近はどうもそうではないようです。
「王道チーム」仲介担当の（株）ジェレントの宮下さんによると、駒澤大学駅から徒歩わずか１分、賃貸マンションが１ヶ月以上、入居ゼロで空いているそうです。
間取りはバス・トイレ別ですが、１Ｋで２０平米足らず。
賃料を月８〜９万円とやや高めに設定しているのも一因のようで、７万円台まで下げれば学生が入ってきますが、鉄筋コンクリート造の新築ですよ。
都心部では、社会人はもう２０平米程度ではよほど安くないと、見向きもしないということでしょうか。
もう１件、桜新町の駅から５分のアパートも、１Ｋながら新築で満室になるのに４〜５ヶ月かかっています。
最後は１ヶ月分の広告費を約束して、やっと埋めたそうです。
そもそも入居希望者は、たくさん部屋が空いていると、警戒します。
少なくとも、半分くらい決まっていると、安心して申し込む傾向があるようですから、募集の際にはそうしたことも考慮したほうがいいかもしれませんね。
最新世田谷賃貸事情でした。
2...借地入門（4） 〜 定期借地権
- 借地には現在、従来からある「普通借地権」とは別に、平成４年８月に施行された新借地借家法にもとづく「定期借地権」があります。
これは、借りる側をややもすると優遇し過ぎ、借地の供給が進まない状況に対し、特に住宅用の土地供給を増やすことを目的として生まれました。
- 概要
最大の特徴は、地主側の「正当事由」の有無に関わらず、契約更新がない（排除できる）ことです。
立退き料などの支払いも発生しません。
その代わり、契約は公正証書にすることなど一定の条件があります。 - 種類
定期借地権には現在、次の３種類があります。- 一般定期借地権
借地期間を５０年以上とするものです。
契約期間が終了すると、原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。 - 建物譲渡特約付借地権
契約後３０年以上経過した時点で、地主が借地人から建物を買い取ることを、あらかじめ特約で決めておくものです。
建物を買い取った時点で借地権が消滅します。 - 事業用借地権
借地期間を１０年以上２０年以下とし、事業用に建物を建てて利用するためのものです。
居住用には使えません。
- 一般定期借地権
- 保証金
契約時に支払う保証金は、通常、土地価格の２０〜３０％程度のケースが多いようです。
これは、「普通借地権」の場合の半分以下といわれます。
保証金には利子はつきませんが、契約終了時には全額返還されます。 - 実際の利用状況
住宅用（一般定期借地権や建物譲渡特約付借地権）はあまり利用されていません。
バブル崩壊後、地価が大きく下落したため、所有権に比べてのコストメリットがそれほどなくなったこと、新しい制度ゆえ地主側、借地人側ともなかなか理解が進まないこと、などが背景にあるようです。
一方、事業用（事業用借地権）についてはロードサイド店舗をはじめとして倉庫、大型ショッピングモールなどで広く普及しています。
なお、国会では現在、事業用定期借地について期間を「１０年以上２０年以下」から延長する改正案が審議されています。
- 概要
編集後記
- 浦和レッズとＡＣミランの試合をテレビで観ました。（白岩さんは生観戦だったようです）
素人目にもＡＣミランはうまいなあと思いました。
カカはテクニックがあって速くて強いし、セードルフの緩急をつけた動きもすごい。
浦和はよく守って、何度かいい形でシュートまで持って行ってましたが…。
レベルの高い本物を見て「目」を肥やすというのは、何事につけ大事ですね。（古井）