■□ 王道通信 □■ Vol.20
目次
1...専業大家の独り言 〜 賃貸住宅が危ない！
2...「王道チーム」リレーエッセイ 〜 川影弥生
3...勉強会の会員さんより
4...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇自宅賃貸
アパート専業大家・白岩貢
- 最近、土地や中古物件を買いたいけど、どう思いますか、といったご相談をちょ くちょく受けます。
不動産投資は、最後は自己責任で判断していただくしかありませんが、この判断 がやはり難しいですね。
あまりのんびりしていると、他の人（会社）にさらわれますし、あまり熱くなり 過ぎても判断が甘くなってしまいます。
私自身は、現在の不動産市場は一部、加熱気味ではないか、と思っています。
たとえば、先日、こんなニュースを見ました。
ニッセイ基礎研究所がまとめた「世帯構造の変化と賃貸住宅需要」というレポー トでは、東京都の２０２０年までの賃貸住宅需要は５年ごとに２％減少する！ 全国ベースではなんと、５年ごとに６％程度（４０万世帯）の需要減が続く、そ うです。
世帯が高齢化すると、引越しする機会は減っていきます。
これは当然、賃貸住宅を探す人が減ることを意味するわけです。
このレポートによると、これから賃貸住宅需要（転居需要）が増加するためには、 ４０歳以上の年代の「単独世帯」や「片親とこども世帯」、「夫婦のみの世帯」 の賃貸住宅居住比率を高めることが不可欠だそうです （でも、どうやって高めるんだろう？）。
特に、世帯数の増加が著しい７０歳以上の高齢者世帯を取り込むことが、需要拡 大への効果が高いとか。
これはとても示唆的ですね。
最近、好景気が続き、地価も大幅に上昇しているので、不動産投資に強気の雰囲 気がありますが、先行き自体は、それほど楽観的ではありません。
聞くところによると、いま札幌の新築アパートが飛ぶように売れているそうです。
買っている人の８割以上は首都圏のサラリーマン （５年後、１０年後を考えると空恐ろしいきがしますが…）。
あちこちで、そろそろ「売り時」と考える人がおそらく増えます。
その中から、本当に50年先も満室経営が続くような立地、価格の土地を見つけ、 しっかりした建物を建てる。
なかなか難しいけど、すごく面白い状況になると思いますよ。
2...「王道チーム」リレーエッセイ 〜 川影弥生
- 王道チーム後方支援の川影です。
最近の王道チームの忙しさは、白岩さんのブログでお分かりの通り。
私もいつもは、のほほんと事務処理やお使いをしているのですが、ついに昔取っ た杵柄で、設計チームに借り出されることになりました。
優秀な設計チームのお手伝いをするのは、なかなか大変ですが、毎日が勉強です。
特に王道チームの新企画、ゼロ型アパートなる設計は、まさにシンプルイズベス トで、コストダウンも図りつつ、設備が充実していて、図面を描きながら、ここ に住みたい！という思いを脹らませています。 （いや、持てれば一番いいのですが。。。）
会員さんも地方の方が増え、相談物件もいまや全国対応となりつつあります。
移動の時間ももったいないと思うくらい忙しい王道チームなので、この前、代わ りに役所にヒアリングに行ってきました。
某市の土地の現地調査と役所に行ったのですが、そこは確認申請を提出する役所 が違うのです。
なので、確認申請の詳細については、そっちで聞いてくれとのこと。
言われるままにそっちの役所に聞いてみると、今度は、「この辺は駅に近いから 都市計画が複雑なので、現地の役所で聞いてくれ」２つの役所を駆けずり回って きました。
で、結論はやっぱり地元の役所でいろいろ聞いた情報が正しかった！ 設計するにあたって、役所へのヒアリングはとても大事です。
せっかく設計したのに、実は条例でできなかったというケースもありますので、 これから土地を購入する方はぜひとも自分の足で役所に行ってみることをおすす めします。
もちろん、プロ中のプロ集団、王道チームに任せていれば安心ですが、自分が正 しい情報を知っているということに勝る安心はないのです。
いろんな情報を知っていると、王道チームとの打合せもスムーズで楽しいものに なると思います。
一緒に作り上げて行く楽しい不動産投資をしたいものですね。
今回と次回は、王道チームの女性陣が登場します。
まずは、最近、設計業務に忙しい川影さんです。
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3...勉強会の会員さんより
- 今回は決定的な場面を目のあたりにしました。
田園都市線の駅徒歩3分の土地についてです。
数ヶ月前からレインズに載っていた土地でした。
その土地の価格が１５%下がったときから、買い手側の動きが出てきたようです。
当初は収益物件を建てるにはその他厳しい条件があったのですが、その条件が解 除されてから、また買い手の動きが活発になりました。
ただ、買い手(複数)はまだ買付けを入れません。
さらに値下げ交渉をしていいたようです。
売り手側が少し折れ、１人目の買い主Ａが動き、買い付けを入れました。
この一次決着価格は世田谷目黒の３年間の動きの中でも破格でした。
しかし、話はここで終わりではなく、買い主Ａは建築プランが十分ではなく、 利回りが出ないため、正式な売買契約には至りませんでした。
買い主Ｂが少し高い値(これでも相場より安いです)で動き出したのですが、直前 で買い「武士」Ｃがそれより少し高い値段で買付けをいれてしまっていたのです。
買い主Ｂと買い「武士」Ｃは関係が無いのですが、別のところで同じように土地 の価値を見出していたのですね。
その時差僅か３０分でした。
このことから、
- 事前に世田谷・目黒の相場を知っておくこと
- どの条件ならば自分が判断できるか明確にしておくこと
- 自分の目標値であるものについてはすばやく決断すること
これらが大事だと思いました。
それには、具体的にどのようにプランを考え、何を準備しておくのか。
次回の勉強会でお話したいと思います。
また、上記のこの内容は抽象的なので、具体的な坪単価でお話したいと思います。
今の世田谷の相場が分かると思います。
あっ、国金等の融資についても、ですね。 大丈夫。ご期待ください。
編集後記
- 小島義雄、って知ってます？ この前、たまたま観ていたお笑い番組に出てきて、その衝撃的なおかしさに感動 してしまいました。
海パンいっちょでハイテンション、「でもそんなの関係ねぇ」「、オッパッピー」 のきめフレーズ・・・。
ところが、翌週同じ番組に出てきたのを見たら、今度はあまり面白くなかったのです。
最初のインパクトが強すぎたためか、そのときはちょっと滑っていたのか。
なんでだろと気になっていたのですが、ふと頭をよぎったのは、彼のようなある 意味、究極の一発芸が出てきて、今回の「お笑いブーム」もそろそろ終わりかな、 ということ。
時代のターニングポイントが、静かに忍び寄っているのかもしれません。（古井）