■□ 王道通信 □■ Vol.11
目次
1...専業大家の独り言 〜 探せば土地はまだあります
2...「王道チーム」リレーエッセイ 第１０回 古井一匡
3...「勉強会」の会員さんより
4...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇探せば土地はまだあります
アパート専業大家・白岩貢
- 先日、国土交通省から平成19年の「地価公示」が発表されました。
予想された通り、景気のいい数字が並びましたね。
東京都は、住宅地で平均 8.0％、商業地で同 13.9％、全用途で同 9.8％の上昇。
区部に限れば住宅地 11.4％、商業地 15.9％、全用途 13.1％！
東京都財務局では、次のような新聞発表を行いました。- 昨年15年ぶりに上昇に転じた東京都全域と区部の住宅地、商業地、準工業地及び全用途の平均変動率は、今回、上昇率が大幅に拡大した。
また、多摩地区では、商業地及び全用途の平均変動率が16年ぶり、住宅地及び 準工業地が19年ぶりに上昇に転じた。 - 住宅地では、区部は、いずれの区も上昇し、そのうち12区が二桁台の上昇、特
に中央区、港区及び渋谷区は、20％台の著しい上昇となった。
要因として、利便性や住環境に優れた地域のマンション適地への需要が旺盛なことなどがあげられる。
多摩地区は、武蔵野市、府中市及び調布市が 8％台の比較的高めの上昇となったが、西多摩地区の青梅市、瑞穂町及び日の出町は上昇率が低く、檜原村及び奥多摩町は下落した。 - 商業地においても、区部は、いずれの区も上昇し、そのうち二桁台の上昇が19区に及び、中央区、港区及び渋谷区は、住宅地と同様、20％台の著しい上昇となった。
要因として、再開発事業による利便性の向上や、銀座、表参道地区など内外ブランド店の進出等により集客力が一層高められたことなどがあげられる。
多摩地区は、立川市が 8％の上昇、武蔵野市、調布市及び日野市が 7％台の比較的高めの上昇となったが、西多摩地区の青梅市、福生市及びあきる野市は低めの上昇に止まった。
- 昨年15年ぶりに上昇に転じた東京都全域と区部の住宅地、商業地、準工業地及び全用途の平均変動率は、今回、上昇率が大幅に拡大した。
- 2〜3年前に都内で土地を買った人は、ほんとうにタイミングがよかったと言えます。
逆に、今探していたり、これからと考えていた人は、焦っているかも。
もう土地は買えないのでしょうか？
いえいえ、そんなことはありません。
世田谷や目黒は無理かもしれませんが、つい先日も、勉強会の会員さんが都下で駅 3分のところに 40坪ほどの土地を発見。
価格は坪 70万円ほど。
ここに新型王道アパートを建てると、十分利回りが出る見込みです。
この土地をどうやって探したか。
聞いたところによると、次のような条件で探したそうです。
- 土地価格は坪 70万円以下。150平米までで 4戸入る土地。
- 建物は 1戸 30平米で、賃料 7.5万円の地域。
- 「王道」の場合、風呂・洗面・キッチンが豪華使用のため、実質 8万〜 8.5万円／戸を目指す。
- 多摩地域の場合は、駅徒歩７分以内に注目。
ただし、普通の土地では坪 70万円で探すのは難しいので敷地延長
（敷地延長では、千葉はNG、埼玉・横浜は厳しい、東京都or川崎市が狙い目）
- 第一種低層も可。古家有りより、更地が良い。
- 4戸かつ風呂豪華の為、水道管の径は 25mm以上がよい
- 情報の入手方法ですが、坪 70万円は場所によりますが、不動産屋に当たるといくつか持っていたそうです。
誠意を持って不動産屋に依頼し、気持ちよく未公開物件を紹介してもらうことが鍵。
兎にも角にも未公開物件を紹介してもらい、現場を見るようにするといいそうです。
都内での土地の探し方については、さっそく4月から分科会を立ち上げる予定です。
この会員さんには世話役になってもらう予定なので、興味ある方はぜひご参加ください。
2...「王道チーム」リレーエッセイ 第１０回 古井一匡
- いつも「王道通信」ご愛読ありがとうございます。
当メルマガの編集などを担当している古井です。
普段は書籍や雑誌の企画・編集・執筆などをしています。
白岩さんとは１年ほど前、『アパート投資の王道』（ダイヤモンド社刊）の制作を少しお手伝いしたのがきっかけで知り合い、波乱万丈の半生や不動産投資へのスタンスに感銘を受け、また年が同じで、お互い長年フリー（？）でやっていることなどから意気投合。
王道チームに入れていただいた次第です。
私のような業界も専門ジャンルがそれぞれあります。
私の場合、一番メインにしてきたのが住宅・不動産です。
大学卒業後、小さな編集プロダクションに勤め、その会社に入った初日、社長から「これ頼む」と振られたのが、ある住宅情報誌のレポート作成でした。
当時、国の音頭取りで、大手ハウスメーカーが 550万円で建てられる一戸建てのプロジェクトを進めており（「ハウス55」と呼ばれていました）、関西にある数社に行って話しを聞いてこいというのです。
当時はまったく基礎知識もありませんでしたが、素人の怖いもの知らずで、即席の記者を名乗ってアポをとり、話をきいて４〜５枚のレポートをつくったのが初仕事でした。
以来、20数年、取材であった人、訪ねた会社は数知れず。
ひとつのことを極めるというより、広く浅くなんでも首をつっこむのが性に合っていたのでしょう。
住宅・不動産については、建築、法律、ローン、税金、保険など、ほとんどひと通り門前の小僧でかじってきました。
実地でも、中古マンションを買ってリフォームしたり （これは後に賃貸に出しました）、田舎の実家を建て替えたり、不動産投資商品を
買ったり、いろいろ経験しました （ただ、なぜか自分のこととなるとうまくいかないんですよね）。
今後も、王道チームの広報担当として、いろいろ情報発信していきたいと思います。
よろしくお願いします！
3...勉強会会員さんからのコメント
こんにちは、とおるです。
桜が咲きはじめましたね。
今年は気持ちよく桜を見ることができそうです。
連絡が遅れましたが、以前お伝えした地方都市の物件が3月前半に満室になりました。
このアパート建築に関わっていただいた方々のご努力に大変感謝します。
ありがとうございました。入居者からの評判は上々でした。
ある女性は、希望の部屋が先に決まっていたのですが「とにかくこのアパートに住みたい」とコメントしてくれたそうです。６戸中２戸を東京のジェレントさんが決めてくれたことは驚きました。
王道型アパートはとても個性的ですので部屋の広さに対し募集家賃は高めです。地方の業者さんに理解してもらうのが難しいのですが、ジェレントさんのサポートがあるととても助かりますね。
それから、確定家賃がほぼ予定通りだった為、まずまず満足できました。
これからも「入居者に喜んでもらえるこの住環境」をもっと提供して、善意を広げて生きたいと思います。
編集後記
- 来週はいよいよ4月。
新年度が始まります。
子供の頃はいつも、4月は新しいクラス、新しい先生、新しい環境にワクワクしたものです。
この年になると、だんだんそういうことがなくなってきましたが、逆に自分で面白いこと、楽しいことを作り出していくのが大事。
今年は何か起こしていきたいと思っています。（古井）