不動産投資の王道不動産投資の王道トップオンリーワン勉強会戸建て賃貸世田ヶ谷・目黒型アパート不動産投資を学ぶ・・・不動産投資の王道 オンラインショッピング不動産投資の王道イメージ王道リノベーション建築実績王道チーム関係者ブログメールマガジン所有物件目指すものリンク

勉強会資料…建物賃貸借等をめぐる紛争および解決方法

平成19年 1月27日
弁護士:野嶋 慎一郎

一、 建物賃貸借をめぐる紛争

  1. 家賃滞納への対処
    • 滞納家賃の有効な回収方法(保証人への支払請求、内容証明郵便、支払督促・取立訴訟)
    • 滞納家賃の担保(保証人、敷金、保証金)
    • 家賃滞納による賃貸借契約解除
      • 裁判ではどの程度の賃料不払で契約解除が可能か?
      • 訴訟提起の費用・時間等は?
      • 裁判所での和解はどのような内容か?
      • 明渡の強制執行の費用は?

  2. 乱暴・迷惑な使い方、勝手な用途変更、増改築への対処
    • 契約書での禁止条項の整備
    • 用法義務違反による賃貸借契約解除(信頼関係破壊の理論)
      • 騒音、振動、ペット飼育等はどの程度で解除事由となるか?
      • 暴力団のフロント企業である場合は?
      • 風俗営業を始めた場合は?
      • いつの間にか外国人の同居人が居住した場合は?
      • 大規模な模様替えの場合は解除できるか?

  3. 賃料の増額請求
    • 継続地代・家賃の値上げの困難性
      • 賃料増額のための法的手段は何か?
      • 値上げが認められる場合はどのような場合か?(近隣相場、固定資産税・都市計画税、物価の上昇)
      • スライド式賃料設定は有効か?

  4. 原状回復に関する紛争
    • 家主、賃借人の負担はどうなっているか(国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」)
      • 畳、襖、障子、壁・天井クロス、カーペット等の取替え、ドア・枠ペンキ塗替え、クリーニングはどちらの負担か?

  5. 更新料に関する紛争
    • 更新料の支払は法的義務ではない(契約による明文化必要)
      • 更新料の相場は?
      • 更新をしたくない場合はどうするか(定期借地権・借家権)?

  6. 建替えを巡る紛争
    • 更新拒絶における正当事由の必要性
      • どのような場合に正当事由が認められるのか?
      • 正当事由の補完としての立退料の相場はどれ位か(借地権、借家権割合)

二、マンション・アパートへの投資について

  1. バブル崩壊後の処理事例
    バブル期には金融機関が相続税対策・税金対策等を宣伝文句として不動産・ゴルフ会員権等への投資を必死に勧誘した。
    しかしながら、バブル崩壊により土地建物価格・賃料相場の下落などにより、各種のリスクが顕在化して、投資は軒並み失敗に終わり、弁護士業務として今でもその処理(民事再生、破産、債務整理等)が継続している。

  2. 今後の不動産投資のポイント
      • 物件の立地条件(不動産価格の二極化)、付加価値の付与
      • 築年数経過による空室・賃料滞納リスクの軽減化
      • 借入金利上昇リスクへの対応
      • 建築費用、維持管理費用、修繕費用のローコスト化
      • 自己管理OR良質の管理会社の選択の必要性(管理会社の倒産と預り金の返還の可否)
      • 将来の相続による分割、相続税の支払への対応

        以上