■□ 王道通信 □■ Vol.14
目次
1...専業大家の独り言 〜 分科会トライアルをやりました！
2...不動産投資入門（12）〜 路地状敷地についての建築規制
3...「王道チーム」リレーエッセイ 〜 深見弘之
4...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇分科会トライアルをやりました！
アパート専業大家・白岩貢
- この前からお話していたように、「すぐ１棟欲しい」「土地探し」「リフォーム」「遊休地活用」「最強大家」「空室対策」の６つの分科会を設けました。
第１次締め切りまでに「すぐ１棟欲しい」と「土地探し」には２０数名の方それぞれ手を上げ、その他の分科会には５名前後の方が手を上げています。
今回はトライアルということで、4月17日（火）、平日の夜ですが「すぐ1棟欲しい」でやってみました。
分科会については、どのように運営するか、事務局側も手探りでやっています。
基本は、大家（大家候補）としてもっと勉強する場にしてもらうこと。
月１回の全体勉強会は人数も多く、それぞれ置かれた状況や関心もいろいろでしょう。
そこで、似たような状況、関心の人たちに少人数のグループに分かれてもらい、お互いアパート投資、不動産投資についてのマインドとスキルを磨いてもらおうということです。
当日は、９名の方が出席。
２時間ほどみっちり、物件の見方や投資判断のポイントを勉強しました。
まず、それぞれの自己紹介。
名前と不動産投資の経験を話してもらいました。
続いて、サラリーマン投資家として３棟をすでに建てている会員さんから、自分の経験を話してもらいました。
そして、具体的な物件を例にとって、シミュレーション。
どのように数字を設定するのか、投資判断ではどこをポイントにするのか、などを議論しました。
割と質問が多かったのは借地について。
最近は借地がひとつの狙い目であり、ローンの融資割合などについて、私も知っている範囲でお答えしました。
最後に、グループ（各分科会の８人程度ずつの集まり）の世話役を一人決めてもらい、今後はその世話役の人が中心に連絡をとりあってもらうことにしています。
今後、月に１回程度のペースで、王道プラザで会合を開いてもらい、必要に応じて王道チームがサポートしていきます。
いわば、大学のゼミのような感じで、順番を決めて、毎回２〜３人ずつ調べてきたことを発表してもらい、みなさんで議論する、といった形を考えています。
今回のトライアルにより基本的なやり方は見えてきたので、今後順次、他の分科会や残りのグループの1回目会合を設定していきます。
ただ、王道チームのマンパワーも限られているので、５月の連休明けからというところが多くなりそうですが、ご容赦ください。
なお、分科会にかかわらず、自分で土地を探してきた方や、所有するアパート、マンションのリフォームなどを考えている方は、直接、事務局に相談を寄せていただいて結構です。。。ご遠慮なく！
※連絡先は、会員専用メンバーページから確認してください。
2...不動産投資入門（12）〜 路地状敷地についての建築規制
- 王道流アパートで多いのが、路地状敷地（敷地延長）を使った長屋です。
建築基準法では、建物を建てる敷地は幅４m以上の道路に２m以上接していないといけないとされていますが、路地状敷地はさらに火災時などの安全確保のため、いろいろ建築に制限があります。
たとえば、路地状になった部分の長さと幅との関係について、自治体によって一定の制限があります。
あまり路地状部分が長すぎたり、路地状部分の幅が狭すぎたりすると建物が建てられません。
何より問題なのは、路地状敷地では、アパートなどの共同住宅は「特殊建築物」とされ、原則、建てられないことになっていることです。
ただ、東京都の場合は、
- 長屋構造であること
- 準耐火建築物であること
- 長屋の各戸の出入口が幅員２m以上の敷地内の通路（道路に準じるもの）に面していることといった条件を満たせば、木造アパートでも路地状敷地に建築が可能です。
- ご存知のように、「共同住宅」と「長屋」の違いは、共用廊下や共用階段といった共用部分があるかどうかです。
長屋は玄関を出たらそこはもう外の通路です。
こうした路地状の敷地でのアパートの建築についての規制は、自治体により微妙に異なります。
東京都区部から川ひとつはさんで神奈川県川崎市に行くと、200m2までの敷地なら普通のアパート（共同住宅）でもいいのですが、200m2を超えるとできません。
横浜市になるとかなり制約を受け、千葉市も難しくなります。
王道流では路地状敷地に建てるケースが多いのですが、土地を探す際はこのあたりの違いは十分頭に入れておきましょう。
3...「王道チーム」リレーエッセイ 〜 深見弘之
- こんにちは。
前回ＰＣを使うきっかけを話しましたが、今回は「アパート投資の王道」と言うか「勉強会」を開くまでぐらいを話してみます。
サイトを公開したのが２００４年の１２月なんですが、その半年ほど前に「桜新町」と「向丘遊園」各駅に、王道型と呼べれる（勝手に読んでいます）新築したばかりの２棟のアパートを紹介するページを作成した覚えがあります。
ほんの少しの間だけ公開したとおもいますが、その必要も無くすぐに満室になったと記憶しています。
その後「桜新町」にあるアパートの１室を事務所として、いろいろな活動拠点となっていくわけです。
「アパート投資の王道」のサイトを公開したばかりの頃は、管理人も他のセミナーに参加するかサッカー観戦をするか、
だったようです。。。？？？
自ら勉強会を主催するうえで、一番の影響を受けたのが、あの有名な長嶋修さんだと聞いています。
実際に物件を見た何人かで勉強会を開くことになりました。
少人数で、桜新町の事務所が勉強会の場所です。
名前も「世田谷、目黒にアパートを建てる会」と、、、意味が、そのまんま会の名前になっています。
ここで、私が一番驚いたのが入会金と言う比較的高いハードルを設けたにもかかわらず、すぐに２０人と言う定員を迎えたことです。
そして締め切ったにもかかわらず、何人もの方に入れてほしいとメールを頂いたことにも少し驚きました。
こんなにアパート投資に興味を持っている人がいるんだと、私自身が知った瞬間です。
いろいろな属性の方と、お会いする機会も増えました。
そして、売り物物件については、売るための家賃が設定されていたり、実際に工夫して貸していることを知りました。
（敷金礼金を少なくして、その分家賃にのせている）
でも実際に、お客さんが借りてくれる（入居してくれる）家賃に結構な開きがあることを知ったのでした。
次回は、「オンリーワン勉強会」を主催する経緯を話してみたいと思います。
今回は、事務局の深見さんに勉強会の発足当初のことを紹介してもらいます。
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編集後記
- ４月になったのに、この寒さは何なのでしょうか。
雪国生まれながら私は寒さが苦手で、すっかり風邪気味になってしまいました。
この反動で、５月は無茶苦茶暑くなり、６月は空梅雨で、７月、８月は冷夏・・・。
冷夏といえば、昨年は苦い思い出もあり、気候はなんだか気になります。
でも、とにかく、早く暖かくならないかな・・・。（古井）